소액 부동산 투자처... 성남 재개발 구역

617부동산 대책, 710부동산 대책으로 30대 패닉바잉이 계속 일어나고 있는 요즘. 

나또한 집을 한채 구해야하는 입장인데 기왕 마련해야할 집 매매해서 차익을 얻으면 좋지 않을까 하는 생각에 공부를 많이 하고 있다. 

 

그러던 중 작년부터 계속 얘기를 들어왔던 성남 재개발 구역 얘기가 계속 들려서 요즘 관심있게 찾아보았다.

 

http://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2020/01/14/2020011400130.html

'성남뉴타운' 재개발 열기 후끈…'상대원2구역' 사업시행인가 승인

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성남 재개발 현재 상황 (20년 8월 4일 기준)

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성남 재개발 구역

초록색이 2030 성남 재개발 예정지이고 

노란색이 관리처분 인가가 진행되는 곳 

빨간색은 이미 아파트가 올라간 곳이다.

 

투자가 항상 그렇듯이 위험성이 가장 많은곳이 수익률이 가장 높으므로 

재개발 구역이 막 지정된 재개발 태아단계인 초록색 구역을 매물을 유심히 보았다.

보았지만 구역지정은 이미 올초 3월에 되어서 매물도 적을뿐더러 가격도 무시할수 없을정도로 높아져 있었다.

 

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소액자본금 밖에 없는데 도전할 수 있을까?

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일단 나는 자본금이 억대로 있지도 않고 너무 많은 대출로 인해 빚에 허덕이고 싶지 않았다.

그래서 내가 가용할 무리하지 않고 가용할 수 있는 최대자금을 5천정도로 생각하고 성남 재개발 구역을 보기 시작했다.

결론적으론 지도에 표기된 재개발 예정지도 들어갈 수 없는 금액이었다.

그렇다면 포기해야할까? 불가능한걸까? 

 

일단 내가 아는 지식으로는 잘 모르겠다는 판단이 섰다. 전문가들에게 의견을 구해보기로 했다.

 

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성남재개발 구역 5천만원으로 아직 가능하다!

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성남 재개발 전문가와의 상담

전문가분을 찾은건 성남재개발 관련글을 읽다가 관심이가서 연락드리게 되었고 그 글에서도 동일하게 은행2동을 추천하고 있었다. 

전문가분께 들은 내용은 5천만원 심지어 그 이하로도 그 지역에서 투자가능한 물건이 있다는 것이다.

내부사진과 견적서도 보내주셨는데 실제로 내부도 굉장히 깨끗했고 심지어 한 매물은 역과 9분거리정도로 보였다.

최근 부동산대책 때문에 부담을 느낀 다주택자 분들이 내놓으신 물건이라는 얘기를 전해들었다. 

아 역발상으로 위기가 기회가 될 수도 있겠다. 라는 생각이 잠깐 스쳤다.

 

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은행2동 실제 임장기

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마침 이번주는 휴가기간이었고 시간이 되는김에 빨리 움직여보았다. 

지금 기간이 대부분 휴가기간이라 매물이 남아 있는거지 이 기간이 끝나면 남아있는 매물도 다 나갈거라고 하셔서 사실 마음이 더 조급해졌다.

 

남한산성 입구역에 도착해서 매물이 있는곳으로 걸어갔다. 지하철에서 9분정도면 얼마되지 않는거리라 금방 걸어갈 것 같았다.

하지만 나는 놀라운 장애물이 있었다. 남한산성 입구역이라는 사실을 내가 잠깐 잊었다. 

굉장한 언덕들이 내눈앞에 펼쳐져 있었다.

은행2동 언덕1

은행2동 언덕2

은행2동 언덕3

지금은 장마기간이라 비가 많이와서 실제 사진을 찍지 못했지만 카카오지도를 활용해서 다시 그 골목을 볼 수 있었다. 

사진으로 다 담아지진 않았지만 높은 언덕에 위치한 동네였다.

그래도 몇년전 이 지역을 재정비를 해서 동네를 나름 깨끗하게 정리한 느낌이 났다.

그렇지만 건물들이 꽤 낡았고 오래된 빌라형태를 취하고 있었다.

내가 보러간 매물은 반지층이었는데 빗물이 넘쳐서 아래로 넘어갔는지 문앞에 물이 찰랑찰랑 고여있었다.

 

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임장 후 생각정리, 그리고 결정

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1. 임장을 다녀온 후 내가 저곳에서 살 수 있을까 생각해보았다.

(나는 투자도 생각했지만 실거주도 생각을 하고 갔기때문에 이런생각을 해보았다. )

하지만 힘들거 같았다.

 

2. 2030재개발구역으로 지정되어 있지않고, 주택정비를 얼마전에 진행했기때문에 재개발이 진행되려면 꽤 많은 시간이 걸릴거라는 생각이 들었다. 

 

3. 은행2동은 가로주택사업이 진행될거라는 얘기로 현재 많은 투자자들이 몰리고 있다고 했다. 가로주택사업이란 20-30년된 몇개의 낡은빌라 소유주들끼리 힘을 합쳐 재건축을 진행하는 것인데 소규모 단지로밖에 구성이되지 않을것이다.

 

4. 재개발구역으로 지정되지 않았지만 언젠가는 재개발이 될 낡은 동네이기 때문에 소액으로 굉장히 높은 수익률을 얻을 수 있을 것이다. 

 

 

 

생각정리 후 내린 결론은 현재 내 상황에는 맞지않다 였다.

이유는 나는 투자보다는 실거주 할 수 있는 주택에 비용을 들여야 할 상황이다.

그리고 빠른시일내에 재개발이 될 수 있는 구역이 아니라고 판단된다.

그리고 현재 무주택자에 대한 좋은 혜택이 많아질 상황에 뭔가 바로 사업이 진행되지 않을 구역에 돈을 묶어놓기에 아쉽다는 생각이 가장 컸다. 

 

하지만 마음정리를 하며 아쉽다고 생각이 든 것이 이곳은 지금이 가장 쌀거같다는 생각이 강하게 들었다.

분명 성남재개발로 이곳도 상승장을 타게 될 텐데 내 결정이 옳은 결정인지는 한발자국 뒤에서 좀더 지켜봐야겠다.

추후에 기회라고 생각될때 들어갈수 있도록 준비해야겠다.